Экономия энергоресурсов интеллектуального здания может достигать
Перейти к содержимому

Экономия энергоресурсов интеллектуального здания может достигать

  • автор:

Интеллектуальное здание. Понятия и принципы

Понятие «интеллектуальное здание» было сформулировано Институтом интеллектуального здания в Вашингтоне в 70-е годы прошлого века: «Здание обеспечивающее продуктивное и эффективное использование рабочего пространства. «

Стоит разделять понятия «интеллектуальное здание» и «системы жизнеобеспечения». Отдельные системы обладают лишь необходимыми интерфейсами управления и контроля. Концепция “Системы интеллектуального управления зданием” предполагает новый подход в организации жизнеобеспечения здания, при котором за счет комплекса программно-аппаратных средств значительно возрастает эффективность функционирования и надежность управления всех систем эксплуатации и исполнительных устройств здания.

Основной особенностью интеллектуального здания является объединение отдельных подсистем различных производителей в единый управляемый комплекс.

Под «интеллектуальным зданием» неверно понимать прямой перевод с английского как «мыслящее здание». Корректный перевод термина intelligent building означает систему, которая должна уметь распознавать конкретные ситуации, происходящие в здании, и соответствующим образом на них реагировать: одна из систем может управлять поведением других по заранее выработанным алгоритмам. Английское слово intelligent, буквально означающее «разумный», «понятливый», в сочетании со словом building использовано в значении «гибкий, приспосабливаемый».

«Интеллектуальное здание» в первоначальном смысле означает «здание, готовое к изменениям» или «приспосабливаемое (гибкое) здание», инженерные системы которого способны обеспечить адаптацию к возможным изменениям в будущем.

Здание проектируют таким образом, чтобы все системы его управления могли интегрироваться друг с другом с минимальными затратами, а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Проект обязательно предполагает возможность наращивать и видоизменять конфигурации инсталлированных систем.

Со временем здания обретут «искусственный интеллект». Тогда с полным основанием можно будет называть их интеллектуальными. Системы смогут отслеживать работу и состояние всей «начинки» здания, включая ограждающие конструкции, и самостоятельно принимать решения в изменяющихся обстоятельствах.

Умные дома не торопятся в Россию

Полагают, что первое здание было снабжено «интеллектом» в 1986 году компаниями AT&T и Honeywell, которые тогда стремились найти новые области сбыта для своей кабельной продукции и автоматических устройств.

По оценкам экспертов, в настоящее время более 20% рынка систем управления для интеллектуальных зданий занимают Япония и еще несколько азиатских государств, не многим более четверти приходится на Северную Америку и более 40% – на европейские страны.

По данным аналитиков ARC Advisory Group, оборот мирового рынка аппаратных и программных систем и услуг автоматизации зданий (building automation system, BAS) к 2006 году достигнет 14,5 млрд долларов.

Особенность, характерная для Европы и России: интеллектом чаще наполняют офисные здания, нежели элитное жилье. Тем не менее с каждым годом все больше людей интересуются вопросом в частном порядке.

Мнения экспертов по поводу прогнозов развития рынка «интеллектуальных зданий» разделились. Одни считают, что в секторе элитного жилья бурный рост будет наблюдаться в части индивидуальных интеллектуальных систем для квартир и коттеджей. В таком случае рост потребления интеллектуальных систем не будет превышать темпов роста строительства элитного жилья (в среднем 40% в год).

Другие специалисты уверены, что в многоквартирных элитных домах застройщики будут все больше стремиться к включению в проект комплексных систем «интеллектуального здания», обеспечивающих интеграцию систем жизнеобеспечения, безопасности и телекоммуникаций. А на долю владельцев квартир останутся лишь расходы по «разводке» кабельных систем в квартире и установке «мультирумных» аудио-видеосистем вместе с индивидуальными системами управления освещением, климатом. В этом случае рост продаж систем «интеллектуального здания» в секторе элитного жилья может достичь 80% и более.

Недавний прогноз свидетельствует, что потенциальный спрос на системы «интеллектуального здания» в секторе элитного жилья в Москве составляет 140 млн долларов. Однако сегодня он не превышает 7 млн долларов. Лишь в небольшой части домов в проект закладываются системы, предназначенные сразу для всех жильцов. Основная часть расходов производится жильцами индивидуально, после приобретения квартиры. Это сдерживает рост одного из самых привлекательных сегментов рынка сбыта для поставщиков систем «интеллектуального здания».

Рынок «интеллектуальных зданий» находится в прямой зависимости от строительного рынка: чем больше зданий будет подвергаться реконструкции, строиться новых, тем выше будет спрос на «интеллектуальные здания». Через пять-семь лет эксплуатации таких зданий их владельцам можно будет подсчитывать прибыль, а это даст рынку новый виток роста.

Вопрос стоимости

Проект «интеллектуального здания» может стоить от 5-7 до 50-100 долларов за м2: это зависит от количества устанавливаемых систем. Стоимость оборудования обойдется заказчику от 25 до 250 долларов за м2. В частном жилье стоимость оборудования будет значительно выше за счет отношения количества систем и оборудования к площади самого здания, так как все необходимо «вписать» в небольшую площадь. Инсталляция, которая состоит из монтажных и пусконаладочных работ, обходится в среднем от 20 до 30% от стоимости оборудования.

Встречаются и более дорогие предложения, но в этих случаях заказчику придется заплатить за имя производителя и/или инсталлятора.

Иногда стоимость «интеллектуального здания» превышает стоимость обычного в два раза. Если проект и инсталляция систем выполнены качественно, то на начальных этапах строительства увеличение стоимости составит 20-30%.

В процессе эксплуатации «интеллектуального здания» из года в год экономия эксплуатационных расходов может достигать 70% бюджета аналогичного необорудованного здания. Важно, чтобы затраты на систему были адекватны самому объекту.

За счет того, что системы в здании работают согласованно, появляются возможности сценарного поведения здания, экономии электро-, газо-, водоресурсов. Следовательно, уменьшается число сотрудников обслуживающего персонала и расходов на их содержание.

Экономия материальных и людских ресурсов, повышение уровня управляемости объекта, уменьшение негативного влияния человеческого фактора с выгодных позиций характеризуют «интеллектуальные здания».

Приступая к проектированию…

Необходимо, чтобы у заказчика и подрядчика было сформировано единое понимание того, какие системы и подсистемы будут установлены. Очень хорошо, если к тому времени готовы проекты систем отопления, вентиляции, существует принципиальная электрическая схема объекта. В этом случае компания-интегратор «интеллектуального здания» с большей точностью сможет следовать пожеланиям заказчика, которые уже выражены в проектах, и совместная работа принесет больший положительный эффект.

Далее делается выбор слаботочных систем, которые будут установлены в здании: противопожарная сигнализация, системы видеонаблюдения, контроля доступа, аудио- и видео-компоненты (их применение чаще характерно для жилых зданий), автоматика жизнеобеспечения (управление светом, вентиляцией и кондиционированием, водоснабжением и отоплением, шторами и пр.), затем осуществляется подбор оборудования и в дальнейшем – проектирование.

Когда известно оборудование, спроектирована проводная часть, интегратор, генподрядчик и заказчик совместно продумывают сценарий работы интеллектуальной системы, ее взаимодействие с пользователем – как отреагирует система на нажатие тех или иных клавиш.

Интеграционные функции оборудования не должны оказывать влияния на саму систему, каждый ее элемент должен обладать локальной логикой. На деле искусственному интеллекту отводится роль производить мониторинг и управлять параметрами системы на расстоянии в ручном или программируемом автоматическом режиме.

В случае сбоя программного обеспечения или отказа датчиков всегда должна оставаться возможность перехода на автономное управление каждым элементом системы.

Еще одна важная деталь – оборудование всех групп интеллектуальной системы должно соответствовать стандартам, принятым на территории размещения. Это важно, причем как в практическом, так и в юридическом аспектах. Сертифицированное оборудование отличается большей надежностью и эффективностью, повышает стоимостную оценку объекта, на котором оно установлено. В юридическом аспекте, используя несертифицированное оборудование, например в системе пожарной или охранной сигнализации, невозможно предъявить претензии в случае возникновения ЧП ни страховщикам, ни охранной компании, поскольку законы обязывают их работать только в случаях использования сертифицированного оборудования. Также будет сложно найти и сервисную структуру для эксклюзивной интеллектуальной системы, а если таковая найдется, стоимость сервиса будет высока.

Выбор интегратора / инсталлятора

Все зависит от цели, определенной заказчиком. Если заказчик отдает предпочтения какому-то конкретному производителю, он скорее всего обратится к компании-интегратору, которая одновременно является его дистрибьютором. Если перед заказчиком стоит задача оптимизировать затраты и при этом получить качественную и функциональную систему «интеллектуального здания», его выбор концентрируется на независимой компании-интеграторе, не обремененной продвижением конкретного брэнда.

Как правило, обращения заказчика одновременно адресованы нескольким компаниям-интеграторам. Таким образом, организуется своеобразный мини-тендер. Из поступивших предложений заказчик выбирает оптимальное.

Поскольку рынок «интеллектуальных зданий» молод, компания-интегратор часто выполняет функции инсталлятора оборудования. Иногда выбор интегратора осуществляется по рекомендации генерального подрядчика строительства. Цивилизованные тендеры – их организуют крупные компании, в которых участие интеграторов интеллектуальных систем оплачивается, – проводятся редко.

Техническое задание

Какие системы и подсистемы будут установлены на объекте, как они будут работать, каков будет алгоритм управления ими – на эти и еще десятки других вопросов дает ответ техническое задание или задание на проектирование. Этот многостраничный документ – основа всего проекта: если что-то отсутствует в техническом задании, значит, отсутствует в проекте. Изменить проект можно, лишь изменив техническое задание.

Задание на проектирование рождается в соавторстве заказчика и интегратора. Один из ключевых моментов – четко сформулированное назначение системного комплекса «интеллектуального здания»:

«… Назначение Комплекса:

  • дистанционный контроль / управление работой оборудования инженерных систем;
  • построение единой среды обмена данными систем контроля и управления;
  • получение оперативной информации о состоянии и параметрах оборудования инженерных систем;
  • организация автоматизированного технического учета энергоресурсов;
  • обеспечение оперативного взаимодействия эксплуатационных служб, планирование — проведения профилактических и ремонтных работ инженерных систем;
  • повышение надежности, безопасности, и качества функционирования оборудования инженерных систем;
  • регистрация и создание архива технологических процессов инженерных систем и действий эксплуатационных служб;
  • сокращение эксплуатационных затрат;
  • снижение общего количества оборудования за счет унификации и повышения полноты — использования функциональных возможностей оборудования одновременно в разных подсистемах…».
  • поэтажные планы с экспликацией помещений;
  • рабочие проекты инженерных систем, выполненные разработчиками смежных разделов и подлежащие автоматизации: отопление, холодное и горячее водоснабжение, вентиляция и кондиционирование, канализация, центральный тепловой пункт, индивидуальный тепловой пункт, электрооборудование и электроосвещение с пояснительными записками и характеристиками оборудования;
  • исходные данные по внеплощадочным и внутриплощадочным инженерным сетям.
  • автоматическая пожарная сигнализация;
  • автоматическое пожаротушение;
  • системы охранной сигнализации, охранного видеонаблюдения, управления и контроля доступа;
  • системы связи и телекоммуникаций.
  • Также в техническое задание необходимо включить краткое описание комплекса автоматизации и диспетчеризации систем здания, который должен обеспечить автоматическое управление, регулирование, необходимые блокировки, защиты от аварийных режимов, индикацию сигналов тревоги и нарушения режимов регулирования, оптимизацию работы инженерного оборудования, экономию энергоресурсов, централизованный автоматический контроль и учет расходов:

    «Автоматизации и диспетчерезации подлежат следующие системы:

    Механические системы — холодоснабжение;

  • общеобменная вентиляция;
  • кондиционирование;
  • подпор воздуха и противодымная вентиляция;
  • холодное водоснабжение;
  • горячее водоснабжение;
  • бытовая канализация;
  • противопожарный водопровод;
  • центральный и индивидуальные тепловые пункты;
  • отопление.
  • Электрические системы — распределительная электросеть до этажных распределительных щитов;

  • рабочее освещение подъездов, лестничных клеток;
  • аварийное освещение подъездов, лестничных клеток;
  • эвакуационное освещение;
  • наружное освещение.
  • Системы безопасности

  • автоматическая пожарная сигнализация;
  • голосовое оповещение о пожаре;
  • автоматическое пожаротушение;
  • охранная сигнализация;
  • охранное видеонаблюдение;
  • контроль доступа.
  • Диспетчеризация лифтов

  • аварийный спуск на 1-й этаж.
  • Системы связи и телевидения

  • телефонная связь;
  • радиотрансляция;
  • спутниковый телеприем;
  • часофикация;
  • локальная вычислительная сеть;
  • высокоскоростной выход в Internet.
  • Системы учета и управление потреблением следующих ресурсов:

  • электроэнергии (на вводе, общедомовые расходы и по потребителям );
  • холодной воды (на вводах, общедомовые расходы и по потребителям);
  • горячей воды (общедомовые расходы и по потребителям );
  • отопление (раздельно жилье и коммерческие площади);
  • холодоснабжение (по потребителям)».
  • Экономическая эффективность эксплуатации «Интеллектуальных объектов»

    Для понимания важности затрагиваемой темы начну с краткого анализа основных рыночных тенденций в области коммерческой недвижимости.
    На сегодняшний день спрос на качественные офисные и торговые помещения превышает предложение. Значительные объемы недвижимости, вводимые в эксплуатацию, не решают вопроса дефицита качественного предложения на рынке. Вместе с тем, непосредственные потребители офисной и торговой недвижимости – арендаторы и посетители – сегодня также предъявляют повышенные требования к качеству объекта, включая: техническую оснащенность и комфортность объекта; перечень предлагаемых услуг и уровень предоставляемого сервиса.


    Метаковский Матфей
    директор управляющей
    компании Property Lab
    По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости в России сегодня находится на стадии формирования. При этом растущая конкуренция (среди собственников, управляющих компаний, арендаторов) инициирует появление новых услуг, расширяются масштабы деятельности московских и региональных компаний, поэтому на рынке остаются наиболее сильные, перспективные и гибкие игроки.
    Кроме того, актуальность получает проблема индивидуализации объектов недвижимости. В большинстве случаев объекты по своим техническим параметрам идентичны, что затрудняет выбор того или иного объекта.
    Таким образом, перед собственником объекта недвижимости все чаще остро встает вопрос о том, за счет чего можно добиться успешности проекта относительно иных существующих предложений. Одним и способов обеспечения необходимой доходности коммерческой недвижимости является применение так называемой «интеллектуальной системы управления» зданием.
    Интеллектуальных объектов в России пока немного, но, с ростом объемов коммерческого строительства и с усилением описанных выше тенденций, ситуация в этой области активно меняется. Высокотехнологичные системы становятся неотъемлемой частью современных объектов недвижимости.

    Важной составляющей «интеллектуального здания» является единая система управления зданием (BMS – building management system), т.е. диспетчерский пункт, который позволяет эффективно обслуживать современные объекты недвижимости в безаварийном режиме.
    Единая система управления зданием подразумевает не только максимально комфортные условия для тех, кто работает в здании, но и сокращение временных, человеческих и финансовых затрат на эксплуатацию объекта в целом.
    Особенно актуальным это стало сейчас, когда есть понимание того, что стоимость энергоресурсов будет расти на 25-30% ежегодно и к 2011 году сравняется с европейскими показателями (около 0.15 Евро за 1 кВт электроэнергии). Поэтому вопросы энергосбережения вскоре выйдут если не на главное, то на одно из первых мест.
    Владельцы зданий уже сейчас сталкиваются с вопросами оптимизации текущих затрат при эксплуатации объектов.
    Одним из наиболее эффективных способов оптимизации затрат на эксплуатацию объекта (уже на этапе проектирования и строительства) является использование системы управления затратами, так называемую BMS. Отсюда следует очень простой вывод: когда здание строится, в нем с самого начала должны быть заложены технологии, которые позволяют экономить.
    Это касается не только систем диспетчеризации и управления, но и непосредственно самих инженерных систем. Изначально их следует проектировать так, чтобы они соответствовали современным требованиям, и ими можно было управлять централизованно. Каждая система (вентиляция, кондиционирования, водо- и теплоснабжение, лифты, электроподстанция и пр.) должна быть реализована с использованием современных технологий, иметь свою локальную автоматику, которая позволяла бы, впоследствии, объединить все элементы в единую систему контроля и управления.
    Однако «интеллектуализация» зданий – довод не только в пользу экономии ресурсов и финансов. «Интеллект» становится необходимостью для деловых зданий класса «А». Наличие интегрированных систем управления позволяет отнести бизнес-центр к высшему классу офисов (А1 или (А+)), что, соответственно, отражается на величине ставки аренды помещения. Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды в среднем на 10-20%. При этом, правильно спроектированное и оснащенное, здание сохранит свою инвестиционную привлекательность намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня.
    Кроме того, система автоматизации зданий помогает решить еще одну важную задачу: соединить автономные системы, каждая из которых решает собственный комплекс задач, в единую систему. В данном случае, существенно повышается эффективность эксплуатации всего объекта.
    «Интеллектуальное» здание практически сводит на нет возможность выхода из строя высокотехнологичного оборудования, что ведет также к экономии средств. Такое оборудование бесперебойно может работать несколько лет.
    В «интеллектуальном» здании снижено влияние человеческого фактора, что помогает избежать ошибок при эксплуатации, а также снизить затраты на содержание персонала.
    Как видите, положительных сторон в применении систем «интеллектуального» управления достаточно. Мне бы хотелось рассмотреть приведенные выше преимущества на конкретном примере (из нашего опыта управления Интеллектуальными объектами), и поделиться собственным опытом работы с подобными источниками экономии.
    В нашем управлении находятся три объекта недвижимости, оснащенные системами BMS-«Интеллектуальное здание», поэтому эффективность инвестиций в интеллектуальную начинку объектов недвижимости мы можем оценивать на основе опыта работы нашей компании.
    Итак, перейдем от теории к практике.
    Рассматриваемый объект: офисное здание класса «А». Представляет собой 14-этажное здание с подземной парковкой общей площадью 43000 кв.м., рассчитанное на 1800 рабочих мест. Особенность объекта состояла в том, что данное здание изначально лимитировалось объемами муниципального электроснабжения.

    При анализе ситуации и разработке общей концепции было принято решение об использовании следующих технологий и оборудования:
    • концепция «Интеллектуальное здание»;
    • число инженерных систем – более 30;
    • оборудование различных производителей:
    АРС, Avaya, Bosch, Cisco Systems, Extron, GE Security, Johnson Controls, JVC, Karak Electronics, Krone, KONE, Mitsubishi Electric;
    • контролируемых «точек данных» – более 25000;
    • Lon-устройств – более 1200;
    • единый диспетчерский центр;
    • фанкойлов – более 540;
    • лифтов – 8 шт.;
    • пожарных извещателей – более 3500;
    • датчиков охранной сигнализации – более 1000;
    • контролируемых точек доступа – более 150.

    Исходя из нашей практики работы на различных объектах, мы приходим к выводу, что вопрос, на каком оборудовании построить систему BMS, не столь важен. Принципиально важно предусмотреть саму систему, и учесть все важнейшие параметры ее работы.
    На рассматриваемом объекте единая система диспетчеризации выполнена на базе программного обеспечения «METASYS» (компания Johnson Controls). Сетевые и полевые контроллеры также производства компании Johnson Controls.
    Система управления данного объекта отличается высокой сложностью, поскольку осуществляется мониторинг и управление пятью основными типами помещений: офисные помещения, VIP-помещения, конференц-залы, столовая, входная группа. Более того, в системе учтено более 30 типов индивидуальных конфигураций, системой выполняется диагностика любых неисправностей и нарушений. С помощью нее осуществляется дистанционное управление оборудованием, а также архивация всех данных.
    «Интеллектуальное управление» позволило минимизировать расход ограниченного энергетического ресурса. Внедрение технологии LonWorks позволило эффективно распределять 4,5 мВт холодильной энергии и 400 кВт освещения офисных зон, обеспечивая для всех пользователей комфортные условия пребывания.
    Суммарный объем информационных «точек данных» всех систем здания составляет более 25000, объем систем визуализации насчитывает более 800 графических схем, выводимых на 7 станций операторов управления. Кроме того, установлено 14 единиц TouchScreen-панелей для централизованного управления разнесенным по зданию оборудованием.
    Структуру бюджета службы эксплуатации данного объекта можно представить следующим образом:
    • коммунальные платежи – 20%;
    • ремонтные работы – 12%;
    • ФОТ – 53%;
    • подрядные организации – 7%;
    • расходные материалы – 8 %.
    Автоматизация систем управления позволяет нам существенно снизить затраты на обслуживание объекта. Вот несколько конкретных примеров и нашей практики:
    • система управления климатом приводит к экономии энергоресурсов в среднем на 8-12% за счет применения автоматизированного контроля параметров системы (при этом обеспечивается оптимальная комфортность для пользователей Объекта);
    • система управления освещением, электроснабжением и отоплением позволяет в среднем снизить затраты на 3-5% за счет предусмотренной в системе функции автоматического выключения света в пустующих помещения, за счет автоматического приведения систем в экономичный режим при отсутствии необходимости в рабочих нагрузках и других функциональных возможностей, заложенных в систему управления объектом.
    Таким образом, совокупная экономия энергоресурсов может достигать 12–17%. Данная экономия весьма существенна, учитывая существующую тенденцию роста стоимости потребляемых энергоресурсов.
    Помимо финансовой экономии на энергоресурсах автоматизированная система управления позволяет избежать существенных затрат на ремонт дорогостоящего оборудования, предотвращая возникновение нарушений в его работе. Также за счет функций анализа и контроля система предупреждает возникновение аварийных ситуаций на объекте.
    Далее приведу некоторые практические примеры экономической эффективности системы:
    • постоянно анализируя поступающую информацию с контроллера холодильной машины система автоматизации заблаговременно предупредила диспетчера об изменениях в работе компрессора (оценочная стоимость ремонта или замены компрессора составляет 12000 у.е.);
    • на основе анализа условий работы холодильных машин система выдает рекомендации по замене масла и проведении ТО (по сравнению со стандартным методом проведения ТО по наработке часов экономия составляет 1500 у.е. в год);
    • система автоматически обесточила насос при сливе хладагента из контура охлаждения, в противном случае данная ошибка сотрудников службы эксплуатации повлекла бы за собой затраты на замену насоса (оценочная стоимость данных затрат порядка 9000 у.е.);
    • при повреждении трубопровода система автоматически выдала предупреждение диспетчеру, благодаря чему удалось избежать затопления. Экономический эффект от данного предупреждения оценить достаточно сложно, но очевидно, что затраты на восстановление помещений арендаторов и возмещение нанесенного имуществу арендатора ущерба весьма значительны.
    Помимо приведенных выше путей оптимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости стоит также отметить, что автоматизированная система управления объекта позволяет существенно сократить затраты собственника объекта на его дальнейшую эксплуатацию за счет снижения штатной численности обслуживающего персонала технических служб.
    Мы провели анализ нашей деятельности на объекте и пришли к выводу, что для технического обслуживания объекта (без использования BMS) потребовалось бы держать в штате сотрудников минимум на 8 человек больше. Учитывая среднерыночную заработную плату данных работников, ориентировочная экономия на оплате труда составляет 96000 у.е. в год.
    Также при использовании BMS минимизируется степень влияния человеческого фактора.
    Интеллектуальное здание, в отличие от обыкновенного, предоставляет своим обитателям и владельцам ряд важных преимуществ:
    • повышение уровня безопасности здания за счет интегрированной системы безопасности и оперативного реагирования при возникновении нештатных ситуаций;
    • сокращение затрат на энергоресурсы за счет сокращения времени холостой и непроизводительной работы оборудования;
    • увеличение срока службы оборудования за счет оптимального управления и обслуживания;
    • повышение комфортности и престижности помещений за счет автоматического управления освещением и микроклиматом;
    • объективный анализ работы оборудования, действий персонала при нештатных ситуациях за счет автоматического документирования принятых решений;
    • управление всеми системами здания из центрального диспетчерского пункта;
    • льготы, предоставляемые собственнику здания при страховании недвижимости.
    Инфраструктура интеллектуального объекта определяется в соответствии с задачами и уровнем бизнеса заказчика и может включать комбинации различных подсистем: безопасности, связи и жизнеобеспечения. (Таблица 1).
    Таблица 1


    Перечисленные преимущества использования «интеллектуального управления», а также профессионального управления объектом коммерческой недвижимости в целом, позволяет собственнику избежать многих рисков, связанных с администрированием здания:
    • неоптимальная арендная политика объекта;
    • нерациональное распределение функций и зон ответственности;
    • существенные материальные издержки на оптимизацию инженерных систем при эксплуатации объекта;
    • избыточная численность обслуживающего персонала;
    • нерациональная организация работы с субподрядчиками;
    • потери доходности объекта в период проведения ремонтных работ;
    • потеря имиджа объекта.
    Не стоит забывать, что, помимо системы автоматизированного управления объектом, оптимизации затрат на дальнейшую эксплуатацию объекта можно добиться, если предусмотреть в проекте экономичное оборудование.
    Приведу пример из западной практики, который приобретает актуальность и для России, где ожидается повышение стоимости энергоресурсов до европейского уровня к 2011 году. Речь идет об экономии на осветительных приборах.(Таблица 2).
    Таблица 2

    Приведенные данные говорят о том, что для принятия решения по установке того или иного вида оборудования необходимо проанализировать его с точки зрения дальнейшей эксплуатации и оптимизации затрат. Рекомендации по установке того или иного оборудования вам смогут дать профессиональные управляющие и эксплуатационные компании.
    В последнее время подход к автоматизации всех инженерно-технических систем здания становится все более профессиональным. Сегодня при проведении переговоров по управлению зданием участвуют уже четыре стороны: собственник здания, застройщик, проектировщик и организация, которая будет эксплуатировать здание. Управляющая компания, в этом случае, может взять на себя значительное количество рисков собственника, защитить его интересы и увеличить экономический потенциал проекта.

    Для справки: Компания Property Lab предлагает весь комплекс услуг в сфере управления недвижимостью – от маркетинговых исследований и разработки концепции проекта до комплексного управления функционирующим объектом. За время работы компании в отрасли, высокий профессионализм ее сотрудников смогли оценить ведущие российские и зарубежные организации – собственники и инвесторы крупных торгово-развлекательных центров, бизнес-центров класса «А» и «В», элитных жилых домов.
    Деятельность компании Property Lab имеет широкую географию. На сегодняшний день территория нашей работы – это Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Новосибирск, Нижневартовск, Астана, Алматы, Усть-Каменогорск и другие города стран СНГ.
    Свою основную задачу мы видим в получении владельцев максимального дохода от недвижимости. Мы достигаем этого, разрабатывая и реализуя оптимальную стратегию развития объекта и увеличивая его стоимость за счет эффективного управления и оптимизации затрат. Максимально ориентируясь на цели и интересы партнеров, мы предлагаем и осуществляем качественное и надежное, оперативное и эффективное решение всех вопросов, связанных с управлением недвижимостью. Сотрудничество с нами позволяет владельцу недвижимости экономить свои временные и профессиональные ресурсы.
    Компания Property Lab предлагает полный спектр услуг в области управления коммерческой недвижимостью (консалтинг, брокеридж, техническая эксплуатация, клининг, финансовый менеджмент и маркетинг). При этом мы возьмем на себя сопровождение проекта на любой стадии его реализации — от выбора участка под застройку и стратегии развития объекта до профессионального управления действующим объектом или оптимизации уже существующей системы управления. Все перечисленные услуги мы предоставляем как в комплексе, так и отдельно друг от друга.

    © 2017 ООО «ГОЛОВИН Холдинг». Использование любых материалов сайта без письменного разрешения администрации запрещено.

    Технологии «умного дома» и энергоэффективная малоэтажная жилая застройка

    На основе современного опыта проектирования в экономически развитых странах малоэтажной энергоэффективной жилой застройки и зданий, и автоматизированных систем «Умный Дом», рассматривается целесообразность их применения в малоэтажном строительстве России. Это обусловлено сложностью современных инженерных систем в энергоэффективном индивидуальном доме и необходимостью оптимизации энергетических процессов, а также водосберегающих технологий с целью ресурсосбережения. В статье приведены схемы и иллюстрации «Умного Дома» и энергоэффективного дома (экодома).

    Наличие в здании системы «Умного Дома» может повысить энергоэффективность его на 20-30 % по сравнению с обычным домом. Применение автоматизированных систем в экологически безопасном здании и застройке позволит, наряду с улучшением комфорта проживания, упростить учет потребления тепла, электроэнергии и воды, повысить их энергоэффективность (в несколько раз по сравнению с обычным домом и застройкой вплоть до нулевого энергопотребления).

    XXI век считается веком экологии и информации. Создание энергоэффективной жилой среды в застройке жилых районов должно стать основным направлением в градостроительстве и архитектуре XXI века в нашей стране. Это обусловлено глобальными экологическими проблемами, связанными с климатическими изменениями, необходимостью сохранения природных ресурсов и окружающей природной среды, ростом потребления электроэнергии, растущими ценами на углеводородное топливо, а также заботой об улучшении здоровья и продолжительности жизни населения.

    На прошедшем в Копенгагене климатическом саммите президент Д.А. Медведев заявил о готовности России к 2020 году снизить выбросы парниковых газов на 25% по сравнению с 1990 годом. Сейчас они составляют минус 38% от уровня 1990 года, что означает возможность увеличения выбросов на 13%. Президент США Б. Обама пообещал, что страна сократит выбросы на 17% к 2020 году, взяв за основу 2005 год, а не 1990 год как остальные страны. К 2050 году США намерены уменьшить выбросы парниковых газов более чем на 80%. В США большое значение придается разработке новых технологий производства, использования и сбережения энергии, где очень важны инновации. В связи с чем принято решение поддержать создание экономики XXI века – экономики чистой воды. Важнейшим проектом нынешнего поколения в США считают энергетику. Это ответ на современный вызов, который заключается в необходимости преодоления зависимости от ископаемого топлива. Президент США выдвинул цель для страны – уменьшить выбросы парниковых газов и развивать новые технологии с использованием альтернативных источников энергии в промышленности, зданиях и на транспорте [1].

    В странах ЕС было принято в 2008 году решение об увеличении к 2020 году на 20% доли энергии, вырабатываемой альтернативными источниками, сокращении на 20% расхода электроэнергии за счет ее экономии и уменьшении на 30%1 выбросов парниковых газов. Япония, Германия, Швеция и другие страны применяют в жилой застройке ресурсосберегающие технологии, в том числе экономящие наряду с расходом энергии расходы воды, строительных материалов, и использующие малоотходные технологии.

    Несмотря на то, что на саммите в Копенгагене страны не пришли к единому решению, он прошел не бесполезно. Датский саммит показал необходимость технологической революции в области энергетики, чтобы сдерживать изменения климата. Для этого нужно переходить на низкую углеродную экономику. В связи с чем, очень важно установить минимальные стандарты энергоэффективности для жилых и общественных зданий, оборудования и электроприборов.

    В России энергия, получаемая за счет использования альтернативных источников, составила в 2006 году около 1%. Согласно проекту закона «О поддержке использования возобновляемых источников энергии в Российской Федерации», разработанному министерством промышленности и энергетики России совместно с РАО ЕЭС в 2006 году, было намечено увеличение доли энергии от нетрадиционных и возобновляемых источников лишь до 3-5% к 2015 году и до 10% к 2020 году. Это не соответствует, безусловно, современным мировым тенденциям.

    В нашей стране за прошедшие 50 лет не изменились принципы планировки и застройки городов, параметры массового жилища. В жилой застройке и зданиях все еще применяются технически устаревшие решения инженерных систем жизнеобеспечения. Жилая среда многоэтажной застройки на различных уровнях, начиная с уровня города и района, далее микрорайона (квартала) и жилого дома характеризуется как экологически неблагоприятная, энерго – и ресурсозатратная. Концепция многоэтажного жилищного строительства в России приводит к отрицательным последствиям в жизни нашего народа [2]. Необходимо переходить к концепции малоэтажного строительства – созданию комфортной, здоровой и экологически безопасной жилой среды. Если жилые многоэтажные здания представляют собой всё то же жилище индустриальной эпохи, то малоэтажное жилище с новейшими инженерными системами и оборудованием, обеспечивающими комфорт, энергоэффективность и ресурсосбережения – это типы жилища XXI века [3].

    В отечественной практике имеются лишь отдельные примеры в основном энергоэффективных жилых зданий. Малоэтажная застройка в наибольшей степени отвечает требованиям к формированию энерго-, ресурсоэффективной, комфортной, здоровой и гармонирующей с природой жилой среды. Задача заключается в проведении исследований на конкретных объектах по созданию инженерных технологий жизнеобеспечения и здоровой жилой среды в городских поселениях и жилых образованиях с использованием новых инженерных технологий жизнеобеспечения и в дальнейшем применении полученных результатов в практике проектирования и строительства. Необходим инновационный прорыв в области инженерных технологий жизнеобеспечения в экологически безопасной малоэтажной застройке.

    Большинство населения стран Европы, США и Канады предпочитает малоэтажное жилище многоэтажному. В США жилая малоэтажная застройка городов и поселков с развитой инженерной и транспортной инфраструктурой является основной концепцией жилищного строительства. Малоэтажная застройка признана традиционной, комфортной и экономичной застройкой в Англии и широко применяется в других европейских странах: Германии, Нидерландах, Швеции, Норвегии, Дании и т. д. Большая часть населения городских агломераций в экономически развитых странах живет за пределами их центрального ядра: в Нью-Йорке – 70%; в Бостоне – 80%, в Канаде блокированные дома составляют 65% жилого фонда. Плотности городского населения в США, Канаде и европейский странах, как правило, ниже в 4-5 раз, чем в крупных городах нашей страны.

    Создание жилых образований в соответствии с доктриной устойчивого развития – актуальная проблема градостроительства в большинстве стран Европы, США и Японии. Проектирование и строительство новых жилых образований осуществляется с позиций жёсткого ресурсосбережения. Высокий уровень налогов на энергетические ресурсы и водопотребление стимулирует поиск всё более эффективных градостроительных, архитектурных и инженерных решений при проектировании новых и реконструкции существующих жилой застройки и домов.

    Энергоэффективные дома наиболее близки к понятию экологического дома. Несмотря на то, что энергоэффективность далеко не исчерпывает всех сторон экологического дома, она является одной из главных ее характеристик. Энергоэкономичные и энергоэффективные дома и соответственно жилые образования в последнее десятилетие широко строятся в экономически развитых странах Западной Европы, таких как Швеция, Дания, Германия, Норвегия, Финляндия, Великобритания, Франция, Нидерланды, а также в США, Канаде, Японии, Израиле и других странах. Мировой опыт свидетельствует, что использование альтернативных источников энергии в жилищном строительстве дает большой эффект. Уже построены десятки тысяч домов, которые частично или полностью обогреваются за счёт альтернативных источников энергии. При этом строятся комфортабельные дома с низким и даже нулевым энергопотреблением. В Европе такие дома строятся согласно принятым Европейским союзом программам, например, программе «CEPHЕUS» – «Энергоэффективные по себестоимости пассивные дома как европейский стандарт». При этом заказчикам и строителям таких домов предоставляются государственные субсидии и льготы. Даже в тех странах, которые располагают собственными энергоресурсами, до 80% инвестиций направляются на развитие альтернативной энергетики [3].

    В Германии наиболее широко применяются дома и застройка с использованием солнечной энергии, так называемые «солнечные дома», «солнечные комплексы», «солнечные деревни», «гелиоархитектура». Солнечные коллекторы покрывают в среднем до 40% и более в годовой потребности энергопотребления для хозяев жилища.

    Застройка индивидуальными жилыми домами с солнечными коллекторами на крышах – это самая обычная застройка в Германии. Количество построенных домов с нулевым отопительным энергопотреблением, т.е. «энергопассивных» составляет уже многие сотни, и потребляют они, согласно эксплуатационным измерениям, около 5–15 кВт.ч/кв.м в год тепловой энергии. Количество жилищ с низким теплопотреблением измеряется многими тысячами. При таких масштабах в мировой практике это означает переход к массовому строительству энергоэффективных домов [3].

    Как показывает современный опыт экономически развитых стран, все чаще инженерные системы экологической застройки и домов применяются вместе с компьютерными системами. Это обусловлено сложностью инженерных систем, необходимостью оптимизации энергетических процессов с целью энергосбережения, а также водосберегающих и малоотходных технологий. Наличие в здании системы Умного Дома может повысить ресурсоэффективность его на 20-30% [4]. Например, за счет устранения лишнего освещения путем выключения света и электроприборов, когда они не нужны в комнатах, покинутых хозяевами, удается сэкономить до 30% электроэнергии. Понижение температуры воздуха в помещениях ночью, что соответствует физиологическим особенностям организма человека, и в помещениях, которые временно не используются, также приводит к экономии теплоснабжения здания.

    «Умный дом» или «Интеллектуальное здание» – это использующее последние разработки в области микропроцессоров и электронной техники здание, в котором объединение систем управления и обслуживания (посредством координированного использования ресурсов) позволяет жилищу иметь высокие характеристики функциональности и гибкости, и одновременно сдерживать стоимость строительства и эксплуатации

    Автоматика Умного дома аналогична детскому конструктору Lego. В ее основе заложен тот же принцип, согласно которому, имея определенный набор элементов, можно создать сооружение любой конфигурации и сложности. Разнообразие функциональных возможностей зависит от количества модулей. Если не хватает электронных составляющих, которые производятся промышленным путем, то инженеры создают самостоятельно нужные устройства [4].

    Применение автоматизированных систем в жилой застройке, многоквартирном доме и автономном доме должны рассматриваться раздельно. Комплекс функций автоматизированных систем подразделяется на следующие четыре группы:

    • контроль потребления ресурсов;
    • безопасность людей и имущества;
    • управление и программирование работы приборов;
    • телекоммуникации, теленадзор и телеуправление.

    Функции, которые связаны с аудио-, и видеосистемой, иногда дополняются управлением и программированием приборов и телесвязью.

    Функциями, которыми управляет автоматизированная система в индивидуальном доме, являются:

    а) потребление: отопление, электроэнергия, горячая вода, телефон и холодная вода;

    б) управление энергией: регулирование и программирование отопления и горячего водоснабжения, электрической нагрузки;

    в) безопасность людей и имущества: вторжение, криминогенная опасность, пожар и утечка газа;

    г) управление и программирование работы приборов: освещение, электрические розетки, «электроменеджер», жалюзи, видео «хай-фай»;

    д) телекоммуникации: дистанционное управление, видео, интерфония.

    Следует отметить, что за рубежом некоторые функции интеллектуального дома: контроль пользования телефонной связью, противопожарная безопасность и контроль утечки газа, пока еще мало используются.

    Пример выполняемых функций, качественных приборов и устройств в схеме виртуального Умного дома приведен на Рис.1 [5]. Функции Умного Дома лучше всего запланировать в составе проекта дома. Это облегчит выполнение различной разводки кабелей и снизит стоимость работ по установки системы Умного дома по сравнению с уже построенным домом.

    Рис.1. Схема виртуального Умного дома

    1. Погодная станция. Датчики скорости и направления ветра, температуры и влажности наружного воздуха, освещенности.
    2. Сервопривод термостатического регулятора. Предназначен для управления теплоотдачей радиаторов водяного отопления или неэлектрического теплого пола.
    3. Устройства дистанционного управления. Клавишные настенные устройства на ИК-лучах для дистанционного управления освещением, жалюзи, электрическими термостатами, вентильными регуляторами радиаторов. Сенсорная 15-дюймовая панель для полного контроля и управления всеми приборами, а также получения изображения с камер видеонаблюдения. Пульт дистанционного управления с жидкокристаллическим монохромным дисплеем, который позволяет управлять любыми устройствами. Встроенный пульт управления (клавиатура с дисплеем).
    4. Системный блок контроля и визуализации для протоколирования и управления всем домом.
    4.1. Состоит из порта и компьютера с программным обеспечением;
    4.2. У компании «ИНТЕРНЕТ ДОМ» это сервер Home Digital.
    5. Пульт дистанционного управления.
    6. Датчик движения. Предназначен для обнаружения в помещении людей, включения и выключения света, а также посылки сигнала тревоги.
    7. Блок управления жалюзи и роллетами. Служит или для автоматического управления жалюзи и роллетами, или для управления по командам человека.
    8. Наружный датчик движения (те же функции, что и у внутреннего датчика движения).
    9. Центральный четырехклавишный выключатель. Клавиатура на панели охранной системы.
    10. В децентрализованных системах: модем для дистанционного управления и оповещения охранных и сервисных служб (с возможностью передачи голосовых сообщений и управления системой по телефону в тоновом режиме). В централизованных системах: блок удаленного доступа через SMS сообщения (сотовые телефоны стандарта GSM). управления системой по телефону в тоновом режиме, доступ с удаленного компьютера через Internet или соединение «модем-модем».
    11. Управление освещением. Реле служит для включения и выключения любых устройств. Диммер применяется для плавного регулирования яркости света. В централизованных системах информирует о работоспособности светильника. Диммер на 2 канала, наращиваемый от 500 Вт до 4 кВт. Устройство управления люминисцентным светом.
    12. Датчик протечки. Информирует о наличии определенного количества воды на полу.
    13. Реле управления, блок-контроля нагрузки. Включает и выключает нагреватели сауны или стиральную машину.
    14. Блок сопряжения с системами других производителей и с кнопками. В централизованных системах данная функция заложена в сервер.
    15. Датчик утечки газа. Дает команду сервоприводу газового вентиля перекрыть подачу газа в случае обнаружения его утечки.
    16. Устройство набора воды в ванну по дистанционной команде. Обеспечивает регулирование температуры набираемой воды.
    17. Контроллер бассейна. Позволяет следить за температурой воды, контролировать состояние устройств очистки воды и работу насосов гидромассажа.
    18. Контроллер сауны. Используется для ди-станцииного включения нагревателей в сауне, управления температурой и влажностью.
    19. Привод заслонки системы приточной вентиляции. Обеспечивает плавное регулирование притока свежего воздуха.
    20. Контроллер управления электрическим теплым полом.
    21. Контроллер кондиционера (сплит-системы).
    22. Светильники высокой стабильности для домашних кинотеатров с питанием от постоянного тока. Создает эффект максимальной визуальной стабильности картинки.
    24. Блок контроля за электропотреблением. Служит для мониторинга в сети, контроля ее исправности и энергосбережения.
    25. Система управления видеонаблюдением с отображением картинки на устройствах визуализации (сенсорных панелях телевизорах и др.).
    26. Приборы с управлением на ИК-лучах (TV, DVD, видно-, аудиоцентры и др.).
    27. Программное обеспечение. Необходимо для задания логики и последовательности работы всех устройств в Доме.

    Стоимость проекта Умного дома является фактически определяющим фактором при решении вопроса практической реализации проекта. Она зависит от состава выполняемых функций. Простой проект, состоящий из возможности управлять уровнем освещенности и включать свет, а также реагировать на движение и включать освещение при входе в комнату или при прохождении кого-нибудь вблизи датчика на улице, имеет стоимость около 6 тыс. рублей (185 – 200 долларов США). Для проекта полномасштабной автоматизации требуются следующие компоненты: компьютер, применяемый исключительно для функций автоматизации дома и установленный в отдельном помещении дома; система защиты, полноценная, а не включающая некоторые элементы как в предыдущем проекте; система климат контроля, управляемая с системного компьютера или через сеть Интернет; домашний развлекательный центр, предусматривающий одну из наиболее дорогих частей проекта – систему распределения аудио– и видеосигналов (в итоговую сумму затрат не включена стоимость дополнительных телевизоров и акустических систем); самооткрывающаяся дверь (электромагнитная дверь); распознание голоса и веб-интерфейс, который позволяет проверять состояние системы и управлять ей на расстоянии. Стоимость проекта полномасштабной автоматизации составляет порядка 140 тыс. рублей (около 4 700 долларов США) [4].

    Экологическое жилище – это жилище XXI века постиндустриальной эпохи.

    «Жизнеобеспечивающий энергоэффективный» или «Экологический дом» («экодом») – это дружественный по отношению к природе и человеку тип жилища, радикально ресурсосберегающий и малоотходный; с автономными или коллективными инженерными системами жизнеобеспечения, то есть не требующий гигантских инженерных сетей, систем и обслуживающей их промышленности; комфортный и здоровый. Пример экодома – жилой дом без использования углеродного топлива и с биоклиматической системой в Шотландии, Скотланде; архитекторы: Кен Фаулер и Михаель Ри, (Рис. 2) [6]. В экодоме применены автоматизированные системы для управления работой инженерных систем жизнеобеспечения.

    Экологический дом целесообразно проектировать как Умный дом (интеллектуальный дом), но не всякий Умный дом является экологически безопасным. Для экодома к самым важным требованиям при проектировании автоматизированных систем относятся следующие основные функции: обеспечение здоровой жилой среды (оптимальный микроклиматический режим, освещение и инсоляция, защита от шума) в соответствии с гигиеническими требованиями; достижение энерго– и ресурсосбережения. К важным функциям жилища относятся также информационное обеспечение, обеспечение криминогенной и пожарной безопасности. Функции интеллектуального дома, связанные с максимальной разгрузкой людей от домашних работ и развлечениями не относятся к необходимым для экодома и обусловлены индивидуальными потребностями и пожеланиями жителей.

    Примером дома, в котором сочетаются технологии экологического дома (экодома) и Умного дома, служит построенный в Германии по проекту фирмы «Schtreif» («Штрайф») пятикомнатный жилой дом с мансардным этажом [7]. Площадь дома составляет 159 кв. метров. В торцах здания предусмотрены выступы, вследствие чего многие помещения выстроены по диагонали. Выступы увеличивают количество солнечного света в доме (Рис. 3).

    В этом доме применены энергосберегающие технологии без использования ископаемого топлива, что обеспечило низкий уровень расхода тепла, (удельный расход тепла составляет 40 кВт.ч/кв.м в год). Для отопления применяется автоматическая система вентиляции с теплообменником и тепловой насос. Свежий воздух, который поступает в теплообменник, не смешивается с отработанным воздухом, а получает от него тепло. Насос затягивает воздух в помещение и обеспечивает приток с улицы свежего воздуха. Проходя через полости в полу, теплые воздушные массы нагревают его и через специальные отверстия попадают в помещения [7].

    Вместе с энергосберегающими технологиями применены технологии интеллектуального дома. Установкой European Instabus (EIB) программируются функции автоматизации дома. Например, открываются и закрываются жалюзи при заданной освещенности, включается и выключается отопление. Это происходит в зависимости от индивидуальной потребности посредством термостатов и датчиков или от удобного инфракрасного пульта [7].

    Рис. 2. Экодом без углеродного топлива. Иллюстрация биоклимата. Шотландия, Скотланд (Великобритания). Архитекторы: Кен Фаулер и Михаель Ри

    1. Эмиссия СO2 в типичном домашнем хозяйстве за год: жилище – 5 тонн; транспорт – 2,5 тонны; пища – 2,5 тонны.
    1а. Дом без углеродов.
    16. Транспорт без углеродов.
    1в. Пища без углеродов.
    2. Проектирование с пассивным использованием солнечной энергии.
    3. Компьютерный контроль.
    4. Спутниковая связь для передачи информации.
    5. Воздушно-водяной насос.
    6. Бак для системы потолочного отопления.
    7. Накопитель тепла.
    8. Регенерирующий теплообменник.
    9. Система хозяйственной горячей воды.
    10. Система водяного отопления
    11. Система отопления под полом.
    12. Биореактор.
    13. Наблюдение уровня вбиореакторе.
    14. Ввод внешней эл. сети.
    15. Энергия (вход-выход).
    16. Ветрогенераторы.
    17. Накопитель энергии.
    18. Теплица для выращивания овощей: искусственное освещение с низким напряжением электроэнергии, система питания растений (гидропоник), местное возобновляемое питание, отопление под полом.
    19. Деревянные конструкции: экономия включенной энергии, местный возобновляемый материал.
    20. Теплоизоляция крыши: 140 мм плита пенопласта, герметизация с расширяющейся пеной.
    21. Детали ограждения стены.
    22. Блоки теплоизоляции стен из пенопласта и герметизация с расширяющейся пеной.
    23. Твердые деревянные полы.
    24. Твердая плита.
    25. Листы пенопласта.
    26. Метеостанция.
    27. Система обратной связи энергии.
    28. Электромобиль с бортовой системой управления на расстоянии.

    Рис. 3. Жилой дом фирмы «Штрайф» с энергосберегающими технологиями и системой интеллектуального дома (Германия); a, b – общий вид дома; c – план первого; d – план второго этажа; g – внутренний вид дома

    В доме установлена система – Home Electronic System (HES), созданная Сименсом на основе EIB. Командный пункт этой установки – Home Assistant. Он представляет собой мультимедийный компьютер для управления отдельными компонентами системы. На экране компьютера можно увидеть, какие приборы работают в данный момент, открыты ли окна и двери и нет ли поломок. При подключении системы к телефонной сети, можно по телефону узнать о работе приборов. Если произошла поломка, то HES по факсу автоматически связывается с сервисной службой. HES может обучаться и в течение нескольких недель запоминает привычки жильцов. Она способна имитировать присутствие в доме людей – открывать и закрывать рольставни, включать и выключать свет в зависимости от времени суток [7].

    Энергоэффективными качествами должна обладать вся жилая застройка – то есть, жилые дома с прилегающей территорией, а также обслуживающие ее социальная, транспортная и инженерная инфраструктуры. Энергоэффективная жизнеобеспечивающая застройка состоит из энергоэффективных домов. Застройка малоэтажными энергоэффективными домами, в отличии от многоэтажной застройки с централизованными сетями теплоснабжения, требует во много раз меньшей энергетической инфраструктуры: тепловых сетей, обслуживающих муниципальных служб и их промышленного сопровождения. Все они занимают большие земельные площади в современных городах и во многом определяют их планировку и облик. Радикальное сокращение энергетической инфраструктуры улучшит городскую среду, как в экологическом плане, так и в архитектурно-планировочном. То есть городские поселения сбросят ненужный инфраструктурный и промышленный балласт, который во многом ответственный за тот груз экологических проблем, которые они имеют.

    В нашей стране необходимо переходить к проектированию энергоэффективной и жизнеобеспечивающей, комфортной малоэтажной жилой застройки и зданий с применением автоматизированных систем «Интеллектуального» дома. В результате будет достигнуто, по сравнению с применяемыми проектами домов и застройки в жилых районах, повышение комфорта проживания; упрощение учета потребления тепла (при локальных системах теплоснабжения), электроэнергии и воды с передачей данных эксплуатационным службам; снижение теплопотребления (до 40 кВт.ч/кв.м и менее в год), а также экономия энергоресурсов в домах с альтернативными источниками энергии (в несколько раз вплоть до нулевого энергопотребления).

    Литература

    1. ОБАМА – НАУКА НУЖНА КАК НИКОГДА РАНЬШЕ // Газета «Троицкий вариант». Выпуск № 10 (29N) 26 мая 2009 г. : scientific.ru/trv/2009/29/obama.html.
    2. Сидорин А.М. СОВРЕМЕННОЕ ЖИЛИЩЕ, ЧАСТЬ ВТОРАЯ: ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ СОЗДАНИЯ ДОСТУПНОГО И АДЕКВАТНОГО ЖИЛИЩА // Архитектура и строительство России. 2, 2008. С. 2-17.
    3. Лапин Ю. АВТОНОМНЫЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ДОМА // М.: Алгоритм, 2005. 416 с.
    4. Роберт К. Элсенпитер, Тоби Дж.Велт. УМНЫЙ ДОМ СТРОИМ САМИ / Пер. с англ. – М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2005. – 384 с.
    5. Николаев П. УМНЫЙ ДОМ В АНАТОМИЧЕСКОМ РАЗРЕЗЕ // Красивые дома, 2000. Выпуск 5 (19). С. 110-114.
    6. Sergi Costa Duran. Introduction by: Lance Hosey. GREEN HOMES // Collins Design, 2007.
    7. Бауэр-Бёклер Х.-П. ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ: ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ/ Пер. с нем. М.: Издательский Дом «Ниола-Пресс», 2000. 128 с.: ил. – (Евродизайн).

    Если вы являетесь правообладателем данной статьи, и не желаете её нахождения в свободном доступе, вы можете сообщить о свох правах и потребовать её удаления. Для этого вам неоходимо написать письмо по одному из адресов: root@elima.ru, root.elima.ru@gmail.com.

    «Умные дома» — технология, обреченная на успех!

    «Умные дома» - технология, обреченная на успех!

    Актуальность для российского рынка направления «Автоматизация зданий» трудно переоценить. Использование концепции «интеллектуального здания» (ИЗ) позволяет за счет комплексной интеграции достигнуть экономии 10-15% по сравнению с отдельными системами. Потребление энергии, воды, газа, тепла сокращается приблизительно на 30%. Соответственно, снижаются выбросы в окружающую среду и затраты на их утилизацию. В свою очередь, применение современных энергосберегающих технологий позволяет снизить подводимые мощности и ресурсы, а значит, дает возможность применять более дешевые коммуникации. Так, например, подсчеты показывают, что даже при российских тарифах на электроэнергию установка системы вентиляции и кондиционирования с рекуперацией тепла в офисно – жилищном комплексе средних размеров позволяет экономить на электроэнергии до нескольких тысяч долларов в год. При этом, расходы на оборудование окупаются примерно через полгода. Стоимость эксплуатации «интеллектуального здания» на протяжении его жизненного цикла оказывается существенно ниже, чем при традиционных решениях.

    Все эти факторы обеспечивают как высокую потребительскую привлекательность, так и инвестиционную, на чем стоит остановиться отдельно.

    Вложения в «интеллектуальное здание» (ИЗ) по сравнению с традиционным оснащением зданий гораздо надежнее за счет того, что применение концепции «интеллектуального здания» делает более устойчивыми и долговечными все системы благодаря оптимизации связей между ними. Это, в свою очередь, снимает возможные конфликты между системами, увеличивает срок службы всего здания, снижая риск для инвесторов проекта.

    Поэтому не будет преувеличением сказать, что «интеллектуальное здание» – это надежное будущее, построенное сегодня.

    Внедрение инновационных энергоэффективных технологий в строительстве и переоснащении зданий является одной из первоочередных задач Правительства. Федеральный закон№ 261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 ноября 2009 г. определяет следующее направление развития: энергоэффективность зданий должна повышаться. А этого можно достичь с использованием современных систем автоматизации и диспетчеризации. Профессионалы с этим согласны: «наиболее эффективно экономить энергию не за счет повышения теплозащиты ограждающих конструкций, а за счет автоматизации и интеллектуализации систем теплопотребления и климатизации зданий, использования нетрадиционной энергетики и вторичных энергетических ресурсов».

    Меняется и подход к проектированию зданий. Например, в распоряжении первого заместителя Мэра Москвы В.И.Ресина от 14 апреля 2010 г. N 25-РЗМ “О мерах по развитию энергосберегающих технологий на основе применения автоматизированных систем управления внутреннего освещения (АСУВО)» прямо указывается, что Москомархитектура не должна согласовывать и утверждать задания на проектирование типовых зданий и сооружений по городскому заказу, не предусматривающих разработку подраздела «Автоматизированные системы управления внутренним освещением (АСУВО)» . А Москомэкспертиза не должна выдавать положительные заключения на проектную документацию по объектам, строящимся за счет средств бюджета города Москвы, без разработки подраздела «АСУВО» и без применения светодиодных домовых указателей в разделе «Электроосвещение». Вскоре подобные требования могут коснуться и других инженерных систем.

    Тяжелые кризисные времена миновали и строительная отрасль возрождается по всем направлениям. Растет интерес к современным техническим системам зданий и домов. Ожидается, что в 25% проектируемых и строящихся многофункциональных комплексах будут использованы технологии «интеллектуального здания». Также ожидается увеличение темпов роста в малоэтажном и загородном строительстве, затем последует развитие и основного сектора ЖКХ — многоквартирных домов.

    Например, недавно построен крупный МФК «Легенда Цветного» в Москве, который соответствует концепции ИЗ; в Екатеринбурге БЦ «Венский дом» станет первым ИЗ в городе; в Петербурге в Ломоносовском районе начато строительство энергоэффективного МФК с объемом строительства около 1 млрд. рублей, а на юго-западе Петербурга проектируется грандиозный МФК «Балтийская жемчужина». ЖК «Академгородок» в городе Троицк оснастят системой «умный» дом, возобновилось строительство ЖК «Wellhouse на Дубровке», который представляет два корпуса бизнес-класса на 827 квартир с применением элементов «умного» дома. А коттеджный поселок «Смольный» Невской строительной компании на 188 домовладений в 15 км от Петербурга с системами «умного» дома даже признан лучшим девелоперским проектом 2010 года.

    Преимущества использования автоматизированных систем управления зданиями (АСУЗ) легко увидеть на примерах. Система видеонаблюдения повышает безопасность здания, как для бизнеса, так и для работников. Система защиты от протечек приводит к меньшему риску аварий. Автоматизация системы вентиляции и кондиционирования — к большему комфорту, особенно при неблагоприятных погодных условиях. Управление освещением позволяет экономить ресурсы. Каждая инженерная система отвечает за определенные функции и обеспечивает более эффективное использование всех коммуникаций здания. Объединение управления этими системами приведет к проявлению синергии — возрастанию эффективности деятельности в результате соединения, интеграции, слияния отдельных частей в единый комплекс за счет системного эффекта с одновременным повышением безопасности, улучшением комфорта и большим ресурсосбережением. Кроме этого, уменьшаются затраты на построение такой системы: она становится более мощной, а стоит меньше, чем десяток отдельных систем управления.

    Стоимость внедрения АСУЗ начинается от 1% стоимости здания. Например, именно столько было «потрачено» на автоматику конькобежного центра в Крылатском для обеспечения основных инженерных систем Дворца системой управления и контроля, без которой он не смог бы функционировать на современном уровне. Оценить затраты помогает простая формула 100-10-1, где 100 – это стоимость «коробки» в процентах, 10 — это стоимость систем инженерии и жизнеобеспечения, а 1- стоимость всей автоматики. Разумеется, это примерное соотношение, но оно позволяет понять простую закономерность, что при повышении в здании инженерной составляющей неизбежно следует предусмотреть дополнительные расходы на АСУЗ. Стоит заметить также, что уровень относительных затрат на автоматику уменьшается с увеличением площади здания или дома. Но отсюда не следует вывод, что АСУЗ целесообразны только для «интеллектуального здания». Все зависит от выбираемой заказчиком концепции.

    Возврат инвестиций — самый важный момент при принятии решения об автоматизации здания. Для ответственных проектов, когда применение технологии «умного дома» обязательно, оценивать только окупаемость не всегда корректно. Во всех других случаях проводить расчеты необходимо в первую очередь. В настоящее время, с учетом стоимости ресурсов и рабочей силы средний срок окупаемости «умных» решений составляет 5-7 лет. Однако, есть предложения и на более короткие сроки, например, 1-3 года. Самым приемлемым для инвестора будет параметр эффективности вложений в процентах годовых, что позволит оценить, стоит ли вкладывать средства в «интеллектуальное здание» или можно обойтись строительством обычного здания. Для его расчета необходимо оценить всю сумму экономии энергоресурсов, трудозатрат персонала и комплектующих на обслуживание инженерных систем здания, которая обеспечивается АСУЗ при эксплуатации за период, больший срока окупаемости, вычесть расходы на разработку и создание АСУЗ и привести к относительным процентам годовых, делением на количество лет и общую стоимость АСУЗ. Показатель 10-20% можно считаться средним.

    В недвижимости также важно быть в курсе актуальных трендов и следовать им. Так, например, тренд АСУЗ для частной недвижимости – поставка почти готовых решений «из коробки» и активное предложение комплексных решений эконом – класса. Ожидается существенный рост спроса на системы с локальной автоматикой для различных функций, удобных и выгодных пользователям. Развитию рынка будет способствовать и конкуренция. Европейские и китайские компании, понимая перспективность и емкость сегмента российского «умного» строительства, начинают свое активное продвижение. Причем, это в большей степени касается средних компаний, ведь крупные мировые производители уже давно представлены на отечественном рынке. Важно, что и российские компании предлагают свои новые разработки: инновационных пока не так много, но все они технически интересны и коммерчески перспективны не только для России и СНГ.

    Можно считать современным трендом и повышение интереса к «зеленым» и энергоэффективным зданиям. В мире уже накоплен опыт строительства, сертификации и эксплуатации таких зданий. Очевидно, что только в комплексе с системами автоматики и управления, такие проекты становятся целесообразными. Российский опыт скромнее, но даже первые отечественные проекты привлекают повышенное внимание западных инвесторов. Строительство объектов для предстоящей XXVII Всемирной летней Универсиады 2013 г. в г. Казани, XXII Олимпийских зимних игр 2014 г. в г. Сочи и Чемпионата Мира по Футболу 2018 г. также способствует внедрению экологичных и современных технических решений. В России уже действует Совет по экологическому строительству и ожидается разработка государственных нормативных документов, которые поддержат требования необходимости комплексного развития Hi-Tech-экологичного строительства. Такие проекты, а также преимущества использования инновационных технологий на спортивных объектах и объектах инфраструктуры, будут обсуждаться на международном форуме «Инновационные технологии для спортивных объектов», который пройдет в Москве (Президент-Отель) 7 ноября. Государственная стратегия строительства и оснащения спортивных объектов, а также вопросы наследия крупных спортивных мероприятий также станут основными темами Форума.

    Малоэтажное строительство при поддержке Фондов РЖС и Содействия реформированию ЖКХ получило пилотные проекты умных домов в целом ряде регионов. В Казани, Ростовской и Челябинской областях, Барнауле, Белгороде, Якутске, Томске, Уфе, Калуге такие дома уже приняты в эксплуатацию. В Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени они строятся. Все эти проекты должны не только подтвердить правильность выбранных решений, но и придать новый импульс развитию отрасли в целом. Интересно отметить, что большая часть инновационного оборудования, используемого в этих проектах, отечественного производства.

    А ведь практически все зарубежные мировые производители, такие как Beckhoff, Delta Controls, Johnson Controls, LG Electronics, Sauter, Siemens, Wago и многие другие, не только хорошо представлены, но и сами интересуются российским рынком автоматизации зданий. Крупнейшие интеграторы и инжиниринговые компании, такие как Армо-групп, Крок, Унисервис, Эдванс, готовы к решению сложнейших проектов с применением оборудования практически любого бренда. Стоит заметить, что за последнее время практический интерес к автоматизации зданий существенно повысился не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. Это значит, что меняются требования заказчиков, а главное растет их понимание перспективности вложений и необходимости строить на самом современном уровне, чтобы соответствовать запросам рынка. Возникает практическая необходимость, в первую очередь, в ограничении подводимых мощностей и потребления электричества, в экономии ресурсов: на освещение, отопление, в комплексном применение тепловых насосов и солнечных батарей в самых разных зданиях. На смену подходу «умный дом – дорогая игрушка» приходит понимание, особенно средним классом домовладельцев, целесообразности и реальности внедрения систем АСУЗ под их конкретные требования, включая и доступные по стоимости решения.

    Возможность пообщаться с ключевыми игроками рынка автоматизации зданий и найти свое решение для корпоративного здания, частного дома или квартиры предоставляет десятая Международная выставка-форум HI-TECH BUILDING 2011, которая будет проводиться в Москве 8-10 ноября (Экспоцентр, павильон 1).

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *